內容目錄

【不動產新聞】地上權：台北市信義區唯一單價沒破百萬豪宅「台北花園」6樓跌破80萬 Taipei Garden

〔記者徐義平／台北報導〕地上權豪宅始祖「台北花園」，去年11月揭露6樓最新實價、每坪單價跌破80萬元，翻開歷年實價揭露紀錄，該豪宅累積7筆，扣除一筆親友交易的超低價不計入，僅2014年10月揭露的6樓，每坪單價剛好站穩100萬元，其餘單價均在100萬元以下，是北市信義計畫區唯一單價沒有破100萬的豪宅，甚至不到80萬元，比台中豪宅單價還便宜。

信義區地上權豪宅「台北花園」截至今年使用期限剩28年

根據內政部實價網最新揭露，去年11月，該地上權豪宅6樓總價1億900萬元成交，坪數約165.78坪（包括3車位、約39.28坪），扣除車位坪數與總價900萬元，拆算每坪單價僅79.05萬元，若不計入親友交易那一筆，為歷次揭露單價第2低紀錄。而且屋齡越老、單價越低，主因是使用期限持續遞減，截至今年為止台北花園使用年限僅剩28年。

地上權定價多為市價7折

住展雜誌研發長何世昌表示，目前市場上設定70年的新地上權住宅案，價位多為市價7折，而「台北花園」使用時間剩不到30年，房價仍有市價5折，價錢偏高、或者保值性高二種解釋均可解釋得通。外界多誤解北市地上權住宅沒市場，事實上並非如此，而是北市地上權住宅定價過高限縮買氣，如果定價在市價7折以下，幾乎都順銷沒問題。

地上權豪宅「台北花園」位於信義計劃區價格漲不上去的原因有哪些？

地上權房產價值隨時間遞減
維護成本遞增
投資效益提前歸零
高地租（每年公告地價調漲，土地租金隨之調漲）
高額豪宅稅

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，「台北花園」算是台灣第一座地上權豪宅，雖然2003年才完工，但是先天不良，有地上權房產價值隨時間遞減、維護成本遞增，投資效益提前在經濟、物理效益歸零的限制，再加上後天失調，政策調漲公告地價，使屋主面臨每年百萬的高地租，以及高額豪宅稅，即便立地條件再好也無法克服殘酷的市場考驗，不但沒有自然增值的效果，時間一久還會發生大家爭著停損的現象。

地上權價值隨時間減損又有高地租衝擊

黃舒衛分析，近期雖然地上權的地租計算方式、建物產權可分割，還有房價比價效應、房貸配套的調整，讓地上權住宅不再成為市場毒藥，但民眾還是應該認清地上權住宅先天上的制度限制，在價值、成本交叉後所引爆的威力。建商也應該體認產品的侷限、善盡告知的義務，以避免市場景氣變動的衝擊。

新聞引用來源：自由時報／信義區唯一單價沒破百萬豪宅「台北花園」6樓跌破80萬（2022年）

哈林新家「台北花園」地租要120萬　住戶喊苦出租填黑洞（2019年新聞）

生活中心／綜合報導

藝人哈林農曆年前被直擊攜妻搬往億級豪宅「台北花園」，讓這棟豪宅再度引發議論。「台北花園」於2003年完工，號稱全台身價最高的地上權案，但因為地租飆漲，曾被名人住戶公開形容為「政府發明最可怕住宅商品」，一年過百萬的額外開銷讓住戶大呼「吃不消」。

雖有傳言哈林是直接購屋入住，但有知情人士向媒體爆料，指稱哈林僅是租屋居住，再加之根據最新實價顯示，該社區於11月有2筆出租紀錄，分別是月租30萬、139.83坪的12樓，以及月租40萬、189.57坪的13樓，因此哈林極可能居住於這兩戶其中之一。「台北花園」坐落於台北市信義區松勇路31-39號，不少名人曾入住其中，包含前國民黨主席連戰、新光金控董事長吳東進、國泰信託集團理事主席蔡辰男，以及藝人費玉清等人都曾是台北花園住戶，剛完工時，每坪成交價約40萬左右，近幾年來共有5筆成交紀錄，每坪上看60萬至80萬，漲幅約1倍。

眾多住戶當初都是看中「台北花園」地上權住宅的好處，紛紛抓緊機會以低價入住信義計畫區，不過因為近年來房貸申請不易，以及2016年地價上漲的衝擊下，地租暴漲，據媒體報導指出，如今反而要每年上繳給政府120萬元至140萬元，其實並未如當初預期的吃香。

由於地上權並未包含土地所有權，銀行只願給予較貴信貸利率對應房屋抵押借款，而非一般不超過2%的房屋抵押利率，讓住戶苦不堪言。包含去年3月釋出、總月租22萬的5樓在內，「台北花園」近期共有3筆出租紀錄，顯然目前住戶為填補地租開銷，轉以出租模式增加收益。

新聞來源引用：ETtoday新聞雲／哈林新家「台北花園」地租要120萬　住戶喊苦出租填黑洞

信義區豪宅單價7字頭專家揭原因…掐指一算「住進錢坑」

台北市信義計畫區豪宅林立，新建案不乏成交單價逾200萬元行情，近期卻有一筆新交易單價不到80萬元，為松勇路知名地上權豪宅「台北花園」，堪稱該區唯一單價未破百萬的豪宅。專家指出，地上權產品約為一般住宅行情7折，雖看似便宜，但因該社區還有地租、豪宅稅、管理費等支出，總成本並不划算。

「台北花園」可說是地上權豪宅始祖，為財政部國有財產署管理之國有地，屋齡16年，使用期限僅剩28年。樓高13樓，共計63戶。最新交易為去年11月，6樓戶以1億900萬元成交，坪數約165.78坪，含3車位，拆算車位每坪價格僅79.05萬元。

根據樂居網的實價資訊，該社區共有7筆成交紀錄，歷史最高價為每坪101.43萬元，最低價為77.64萬元，平均成交均價84.75萬元。而一般來說，新地上權住宅案的價格約為市價7折，以該社區僅剩的年限來看，成交單價79.05萬元僅達市場行情的4~5折。

全球居不動產情報室總監陳炳辰指出，該社區位信義計畫區，因為屬於地上權，目前房價僅在每坪7、8字頭，等於只有當地一線豪宅價碼的1/3，原因不脫是沒有土地所有權，入手後況難明，還要繳納地租，都不符合華人購屋習慣，因此難以搭上房市熱潮，若非高房價的台北市有此類產品，中南部推行都窒礙難行，在不受青睞之下，自然價碼走跌機率高。

瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示，根據之前媒體報導該社區每戶地租約120~140萬元起跳，如果再加上豪宅稅、管理費等林林總總支出，可概抓出屋主每年的持有成本約是200萬元。

雖然說將成本攤到每個月來看，支出也不到20萬元，用租豪宅來看很划算，但黃舒衛指出，現在買1戶的價格是1.09億元，卻只能再使用28年，平均每年的權力價值是389萬元，攤到每個月則為32萬元！

如此一來，持有、維護成本加上權利價值的成本，每月的住宅支出一下子變成49萬元！依這樣的租金水準，已經可以住進實價登錄有揭露的「西華富邦」、「文華苑」、「帝寶」、「台北信義」等各大頂級豪宅。因此黃舒衛認為，這樣每坪不到80萬元的價格「真的便宜還是住進錢坑？越來越不划算？」

不過陳炳辰也說明，地上權案還是有其租屋市場價值，不乏企業、高階人士或特定需求人士，會砸資金租賃豪宅，如同區內的「台北信義」就是常見出租型豪宅，相比其他豪宅投資報酬率高，有倍數落差，也成了房價低的誘因外，地上權案常見購置因素。

新聞來源引用：東森新聞／信義區豪宅單價7字頭專家揭原因…掐指一算「住進錢坑」