Table of Contents

購物中心是現代市集嗎？從美國法規爭議到台灣20年發展全紀錄

購物中心是一群商店在共同管理權下，擁有共同公共空間與停車設施的商業空間，1950年代起源於美國。這篇整理紐約眾議員麥恩尼提出的購物中心言論自由法案、國際購物中心8種分類法，以及1999年台茂購物中心開幕後台灣走進購物中心時代的完整脈絡，並補上20年後的現況：京華城從風光拆到爭議弊案、新竹風城倒閉後被遠東救活重生為巨城。

購物中心真的是現代市集嗎？

「購物中心只是個購物的地方嗎？」美國國會曾經為這個問題吵過一場官司。答案是，購物中心是一群商店在共同管理權下，擁有共同公共空間及停車設施的商業空間，但它在美國法律上曾被爭論是不是等同於過去的市集，得負起言論自由的公共空間責任。

當年美伊戰爭開戰的緊張時刻，紐約的眾議員麥恩尼（John McEneny）提出了一項法令提案，備受關注。這條法案是指凡是擁有20家店家以上、面積大於25萬平方英尺的私人購物中心，必須對和平示威及請願活動發給許可證，但購物中心可以限制活動的範圍，並驅逐吵鬧或有破壞行為的參與民眾。

這條提案代表了什麼呢？一如這位眾議員所解釋的，現代購物中心就是從前市集的化身，應該是一個讓人們聚集並交換意見的場所。而支持這項提案的紐約民權聯盟也認為，購物中心擁有許多公共設施的特權，譬如：優惠稅務政策、高速公路也總替購物中心所在地設有出口處，所以更應該提供民眾言論自由。

這固然是起源於一名民眾在購物中心逛街時，因為身穿著反戰T恤而被捕所引起的議論。但姑且不論這條提案是否通過，卻說明了一項事實，購物中心不再只是被定位在購物的賣場空間而已，它已被延伸到市集。而全美一年在國會中排入的法案，相關於購物中心的法案就超過三分之二以上，購物中心在生活中扮演的角色，絕對不再是單純的購物環境而已。

購物中心在都會中扮演的角色

從Mall到市集：購物中心的定位演變

過去，我們對購物中心的定位，常從它的名詞來說明，除了Shopping這個動詞所意指的購物行為，其他常見的英文名詞還有Mall、Plaza、Galleria即長廊、廣場、庭院的含意。和目前美國國會眾議員引伸的市集是不同的。也就是說，過去我們在定位購物中心時，指的都是提供一處讓人心情愉悅購物環境的場所或大空間，甚少會去想到它可以替代市集的意思。

不過環顧全球的購物中心之發展，它快速的伴隨著都市的成長而扮演都市中重要的核心空間角色，卻是不爭的事實。尤其在全球化的趨勢下，購物中心所帶動的零售業全球化，是讓購物中心成為全球化的另一種表徵。舉凡大都市都有知名的購物中心，而購物中心中配屬的知名國際化品牌的商品，隱然已成為都會生活的代表性，零售業的發展隨著購物中心的開發將全球化的商品帶到各個區域，也間接的刺激了宅配業的成長，而購物中心往娛樂化主題發展的架構下，購物中心更成為不少都會的代表性空間，它不但成為當地居民的休閒中心更成為都會吸引觀光客的主力空間。

也就是說，購物中心起源於1950年代的美國，但發展至今購物中心所展示的多種面貌，除了保有空間魅力的特質外，最重要的轉變都來自於和當地經濟環境有絕對的關係。譬如亞特蘭大的可口可樂購物中心或是NIKE的購物廣場，這都已是零售業回過頭來在購物中心中所扮的強勢角色。而這些發展和地緣關係及地方發展都有相對的關係。這也就和都市計畫或都市更新有相當的關係。

購物中心在都會中扮演領導的空間

依過去的經驗，傳統都市核心和郊區購物中心的關係，目前在全球各地都有不同的角色互換正在進行，不同區域如東南亞和北美州的購物中心發展就有顯著的不同。但不管如何，就現時全世界經濟景氣都呈現緩慢甚至停滯的情況下，購物中心唯一相同的角色是它在各個區域都扮演了流行領導者的地位。

零售業者在購物中心的發展中，或者說購物中心和零售業者的互相依存中，也使得都市計畫和商業發展呈現十分依賴性的配比關係，尤其是不少地區的都市更新竟都是仰賴一座成功的購物中心來扭轉它的命運。

購物中心，在經濟時代中不只是扮演商業環境，更是都市更新上的一種比較容易成功的理想手段。而台灣在都市計畫和更新的環境上，都有賴購物中心的協助才比較容易進行都市環境的改造，也就是說在未來都市的形成必然和購物中心的發展有著密切的關係。

購物中心的類別

再回頭重新看看購物中心原來的定義，它是指一群商店的組合或是一群商店在一共同的所有權之下（管理權），擁有共同的公共空間及提供可及之停車空間與設施。另外呢，可以從購物中心的分類來瞭解購物中心。從下列的圖表可看出來，這種分類也是購物中心漸進的演變，隨著不同區域環境和地方文化特色發展出來的。

類型	概念	面積(SQ.FT)	主力商店	種類	商圈
鄰里型 Neighbourhood	方便	150,000-300,000	1個或多個	超市	3里
社區型 Community	百貨、方便	100,000-350,000	2個或以上	折扣型百貨店、大型超市、大型團賣店	3-7里
地區型 Regional	綜合百貨、時裝（封閉型Malls）	400,000-800,000	2個或以上	綜合百貨、集中採購商場服務	5-15里
超地區型 Superregional	與地區型相同，但商種類和品牌更多	800,000以上	3個或以上	服飾	5-25里
時尚/精品型 Fashion/Specialty	服飾為導向	250,000-800,000	無	各類生產商的產品	5-15里
工廠直營型 Outlet	生產商的直銷店	50,000-400,000	無	餐飲、娛樂	25-75里
主題/節日型 Theme/festival	休閒、旅遊為導向	80,000-250,000	無	－	無
業種專賣型 Power	主力業種商品專賣	250,000-600,000	3個或以上	主力業種、家居用品、折扣百貨、會員制賣場、折扣店	2-10里

1999年台灣走進購物中心時代

而台灣從第一個購物中心台茂購家庭娛樂中心於1999年7月4日成立的時候，揭開了購物中心的序幕，這幾年的發展可謂快速，從台灣購物環境和零售業的發展，我相信在今年十月台北101如果開幕的時候，一定會有不少人認為購物中心應該是在都市中而不是在郊區一帶。但這樣論述對嗎？

當然就購物中心而言是不正確的，但對台灣的環境而言，卻又是正確的，也就是說購物中心的發展，在不同的經濟背景和消費習性上，它所呈現的是不同的面貌。在領先地位的美國購物中心它可就是從郊區發展起來的，又如在美國最大的購物中心「Mall of American」它就是位在美國中部交通並不是最方便的明里亞波里士這個城市，但它每年仍能創造四千萬人次的消費人潮。

所以台灣的購物中心從開發設計固然都是師法美國或日本的作法，但在經營上可還是得調整成台灣的市場需求。

1999年台灣就走進了購物中心的環境

不過從1999年台茂購物中心開幕以來，對台灣的購物環境造成的成長壓力，卻是一面可喜的事實，雖然付出的代價不小。它所牽動的不只是空間環境，它更在零售業這個產業造成很大的經營變革，購物中心改變的不只是消費者的消費習慣，也在零售通路上作了主導者，所以有人用航空母艦來形容購物中心的成立，並不為過。

從台灣的台茂購物中心、中壢的大江購物中心及至台北的京華城，一連串的大型賣場空間，對百貨公司所造成的壓力和賣場間貨品的陳列，都已進行了一場不少的空間革命。就區位對都會的影響，也出現了商圈移轉的現象，在台北都會商圈或許還不那麼明顯，但去年10月才開幕的新竹大遠百，介於購物中心和百貨公司之間的大賣場，它開張經營以來，即明顯的改變了新竹地區消費人口的消費區位之改變，而宣稱五月底將部份開業的新竹風城購物中心，它在新竹的區位環境，最適合來觀察它和都市區位的環境關係和改變了。

這個原來屬於新竹非核心區域的商圈，投下這麼大量體的購物中心之後，將帶給新竹市的消費習慣改變或者創造另一種都市商圈，都已可預期。這是舊工業區的廠房土地更新後的新商圈，是不是可以創造出自己的商圈來，除了在硬體上的大空間外，最重要的可能是軟體的經營了。

在台灣開發購物中心方面，每一個個案都面臨開發中法令的不周延之困擾，商業區的規範，在我們原有的法規中本來就不齊全，更何況購物中心像個龐大的航空母艦，法令可真要以多如牛毛才能具體的規範，如美國已發展超過50年以上的經驗，但目前每年在購物中心相關法令的研討上還是非常的多。因為它不只是硬體的開發而已，它後續的經營才是購物中心和區域環境開始產生互動的開始，因此硬體規劃和事前的都市計畫配套真是非常重要的。

新竹風城購物中心後來怎麼了？答案是，它其實只撐了4年就倒閉，一直到10年後才被遠東集團救活重生，詳見文末的20年現況回顧。

台灣購物中心的摸索與挑戰

台灣由於土地資源取得困難成本高，因此在購物中心的開發門檻上本來就比較高，同時在整體商業環境的發展上也因為競爭的激烈，而使得購物中心的經營相對獲利期也可能較長，在人才的團隊組合上缺乏豐富的經驗，因此從1999年以來，購物中心的發展和出現雖然一直不斷，可是在經營上卻少有配套周延的發展，從最初的交通環境就一直是問題，譬如台茂開幕的時候造成高速公路上的塞車，但今天它的發展卻和開幕時有很大的落差。顯示我們的購物中心在發展的過程中仍屬未成熟的階段，至於我們會發展成什麼樣的購物中心，從目前的現狀來看，像美國那樣大型的購物中心恐怕並不適合台灣的市場，而像美國國會眾議員麥恩尼所說的購物中心將成為市集的代表，在台灣是不是也可以這樣說呢？恐怕台灣仍需要一段時間的嚐試才能找到真正的面貌。

但不容否認的是，在都會中消費者主要的消費場所百貨公司，已出現很大的轉變，變得像購物中心，這樣的影子或許也就可以看得出來其中的一些奧妙，至少新一代的兒童將會在寬敞的大賣場空間長大，也就是都會裡有很多的休閒活動都將會在購物中心或是購物中心化的百貨商場裡度過，它所代表的意義對都市更新和建築規劃都將會有不同的意義。

20年後回頭看：京華城拆了、風城變巨城

原本這幾個購物中心，20年後過得怎麼樣？答案是，命運差異極大，有的穩健成長，有的倒閉重生，有的直接被拆除。台茂購物中心至今仍在桃園蘆竹區營運，2025年11月產權轉移給樂富一號不動產投資信託基金；大江購物中心2024年度業績創新高，超過67.2億元；京華城則於2019年11月結束18年營業，2020年拆除，2024年更捲入政治弊案，現正改建為預定2027年完工的「京華廣場」商辦園區。

當年「宣稱五月底將部份開業」的新竹風城購物中心，後來成功了嗎？答案是先倒閉再重生。風城2003年開業時是東南亞規模最大的購物中心之一，但僅撐4年就在2007年因經營不善倒閉、斷水斷電淪為廢墟，直到2010年遠東集團標下重建，2012年以「Big City遠東巨城購物中心」重新開幕，如今已是新竹最受歡迎的購物中心，2025年營業額達180億元，躋身全台前5大購物中心。

購物中心	原文提及狀態	20年後現況
台茂購物中心	1999年開幕，揭開台灣購物中心序幕	仍在營運，2025年11月產權轉移給樂富一號不動產投資信託基金
大江購物中心	與台茂並列早期指標個案	持續成長，2024年業績創新高逾67.2億元
京華城	與台茂、大江並列大型賣場空間革命案例	2019年結束18年營業，2020年拆除，2024年捲入弊案，改建為「京華廣場」商辦園區
新竹風城購物中心	「宣稱五月底將部份開業」	2007年倒閉淪為廢墟，2012年由遠東集團重建為「遠東巨城」，2025年營業額180億元