【不動產新聞】挑高夾層屋、二次施工,挑高建案該注意的風險安全

【不動產新聞】夾層屋、二次施工,挑高建案該注意的風險安全

「挑高」顧名思義就是比一般屋型高的空間,又有樓中樓、合法夾層屋、二次施工…等等,根據《建築技術規則》規定建築物,樓高超過3.6米即為「挑高」,包含我們現在常常看到的3米6、4米2、4米5…等等,都是屬於挑高空間。挑高必須視結構體來看屋型是否具有挑高的條件,在現今寸土寸金的時代,建商為了生存,才開始推出「挑空」或「複式樓層建築」,挑高同時也代表著部分空間不是以機能性的方式來規劃,增加的是更寬闊的視野。不同的房子挑高也會有不同的形式、方式表現,像是如果是獨棟透天的屋型,例如:別墅,可能會有天窗的採光規劃等。

 

不少建商推出訴求「挑高」的建案,市面上大多數預售案沒有合法申請「夾層」,反而標榜室內「挑高」高度3.6~4.5米,省略敏感「夾層」兩字,看屋民眾發現違法夾層屋或樣品物件充斥,主管單位市府建管處卻視而不見,任由廣告流傳。北市議員黃珊珊說,民眾花錢蓋夾層後才被建管處要求拆除,政府總以人手不足為由,不願事先取締防範,根本是亡羊補牢。

 

 

 

小心上當,挑高建案「合法夾層屋」和「二次施工」不一樣

台北市政府消保官黃鈺生表示,台北市從去年年中至今年六月,共接獲十八件夾層屋的申訴檢舉,其中有十四件皆屬於新第來亨建設集團所為。行政院公平會也表示,今年以來也不斷接獲民眾檢舉類似的違法夾層屋案件。據永慶房屋調查,目前北市訴求「挑高」的預售屋建案有十件。黃珊珊說,最近不少廣告傳單和夾報大肆宣傳「樓中樓」產品,連八年前曾因廣告不實而打官司的新第來亨建設公司,也將當時被判為違法的夾層產品「新第我的家」,更名為「采鑽新第」後再度宣傳。她說:「類似的廣告每天透過各種方式出現,建管處都視而不見。」

 

 

當時和新第來亨打官司的受害人賴銘政說,一九九五年他在不清楚法規的情況下,買了「新第我的家」,「售屋中心現場的銷售人員根本沒有依法出示相關說明,還一直慫恿我們,指若不施作空間會不好利用。」賴銘政說,當他們同意興建夾層後,建商卻表示只願提供「裝潢諮詢」,要住戶自行裝潢,以便事後推諉責任。新第來亨負責人許清芳則回應:「餘屋已交由其他建商負責,我不清楚這件事,之前的事也不要問我。」

 

建管處施工科股長周泰良指出,夾層屋只是該單位承辦的「例行作業」,每月定期巡查,今年北市三十三件預售工地中,只查到二件違規設置夾層,分別為中正區和暘建設公司及南港區中港亞洲開發公司。賴銘政則指稱,政府原可事前避免類似事件,看到建管處巡查結果和事實相去甚遠,「老百姓真的只有靠自己了。」黃珊珊也對建管處的處理方式感到不滿。

 

周泰良說,目前北市只有三件經建管處認定、發出合法夾層執照,分別是松山區撫遠街嘉利建設、八德路銘將開發及信義區捷運永春站聯合開發。銘將開發是核准其二、三樓為合法樓中樓,但四至十三樓為挑高,不得施作夾層,工務局已要求預售工地設置告示說明。

 

周秉瀛表示,一般使用分區為住宅用地,通常1樓高度不得超過4.2米,其餘各樓層高度均不得超過3.6米,但是,其他用途建築物如:商業、工作用地,則不限此樓高規定

 

 

【不動產新聞】挑高夾層屋、二次施工,挑高建案該注意的風險安全

 

 

 

什麼是夾層屋?夾層屋慎防違建

夾層是指室內空間至天花板間,另外施作出的樓地板,建商申請建照時須取得合法夾層登記,夾層面積不得超過33坪,或是該層樓地板面積的1/3。如果未經合法申請,或是超過法定面積,遭檢舉將有遭拆除之虞。

 

 

什麼是夾層屋?夾層屋定義

「夾層屋」:「夾層」係指夾於樓地板與天花板間之樓層,同一樓層內夾層面積之和,超過該層樓地板面積三分之一或一百方公尺者,視為另一樓層,夾層屋是在樓層間加蓋一層使用面積並以樓梯相連,如同樓中樓的設計,高度通常介於360至420公分,不同於樓中樓的是沒有計算在容積率內,亦無納入建築結構圖,因此屬於違章建築,反之樓中樓則有計入容積率和建築結構圖。夾層屋在面積及高度有所限制,包括挑高部份應設於客廳的方向,挑高面積不得小於15平方公尺,挑高樓層高度不得超過6公尺,同一樓層內夾層面積總和不得超過該樓地板面積3分之1或是100平方公尺,民眾必須仔細評估挑高範圍,避免讓房子變成違章建築。

 

夾層屋的主要客群以年輕人為主,老一輩民眾普遍不愛這類型房子,認為高度不夠住了抬不起頭,年輕人思想前衛又隨興,相對較能接受。。

 

挑高夾層屋須申請合法建照,法定面積限1/3

力霸房屋總部總經理王念徵表示,「夾層」係指夾於樓地板與天花板間之樓層,同一樓層內夾層面積之和,超過該層樓地板面積三分之一或一百方公尺者,視為另一樓層。依據「室內裝修管理辦法」規定,二次施工之上層高度不得超過一米二,因此夾層屋大半比一般正常空間低矮許多,居住其間壓迫感很大,例如原本標榜四米二挑高空間,扣除基準樓地板厚度,約20公分,再扣除二次施工的中間夾層樓地板厚度約15至20公分,約剩三米八,將其隔為二米六加一米二隔層,再加上二次施工的裝潢、燈飾,能使用的空間就更矮了。曾有消費者至消基會申訴,在夾層中只能躺著、坐著,就是不能站,一舉手、抬頭,很可能會碰到天花板,因此刻意增加的使用面積,並不見得實用。

 

 

挑空部分限高6米

「挑空」指為增加室內採光與視野,室內有2樓以上的空間。挑空部分因不計算樓板面積,不得計入樓地板面積,並且限制高度為6米。最常見的情況如別墅型產品的客廳,通常比一般大樓型的產品客廳更高,以利空間運用。

 

 

 

強震來襲,違法夾層屋,安全矮一節

如果有打算購買夾層屋時,需要注意的是二次施工對結構體所帶來的影響。夾層屋產品最容易發生在寸土寸金的都會區,台北市尤其明顯,因為土地成本取得較高,造成房價居高不下,由於都市居大不易,故挑高樓層、夾層空間應運而生。合法的夾層規劃,可以讓負擔不起高房價的消費者,獲得意外空間的使用面積,同時也因為挑高夾層的規劃,而有更多元的空間運用。基本上「夾層屋」之所以在房屋市場上如此歡迎,是因為民眾可以利用挑高的空間,進行空間規劃。但房屋二次施工成為夾層屋後,房屋承載重量會是原設計的一倍半,遇到地震將產生一點五倍的搖晃力,晃動量更增大為原來的一倍多,房屋結構的安全也將大打折扣,買到違法夾層屋的消費者,在近日內地震頻繁之際,更要小心房屋結構的安全問題。

 

新成屋有「二次施工」問題,又被稱為「二工」,未來恐會影響使用權益,專家建議,民眾在購屋前,一定要詳加比對使用執照圖面與房屋現況,若是購買預售屋則要留意合約圖說,以及簽署同意的所有內容,才能避免交屋後發現爭議。

 

夾層屋沒有納入建築結構圖,建商通常會和買方簽訂二次施工契約,藉由契約將買屋面臨的風險移轉給買方自行承擔,民眾購屋時務必確認合約內容,若有疑義要馬上提出,再者夾層屋的隔間建材通常不是鋼筋混凝土,居住起來可能會發出噪音,安全沒有大問題就是吵了些,端看民眾能否接受。

 

 

一般來說,消費者在購買夾層屋可能會遇到兩種情況,分別是「不實廣告」「二次違建」,有些建商會請消費者簽訂「二次室內設計變更」合約,若消費者同意簽訂即表示知情,日後就無法構成不實廣告訴訟,更無法向建商拿回款項。其中更有少數不肖建築業者為規避責任,在交屋時,並不替購屋者進行夾層部分的規劃施工,而是由購屋者自行找裝潢公司「二次施工」,對消費者而言,不僅有結構安全的問題,也可能發生因二次施工不當,導致下層樓牆壁龜裂、滲水,嚴重者可能傷害房屋重要結構

 

 

夾層施工應考量房屋的載重問題

王念徵亦表示,並非所有的挑高夾層都是違法的,只要建物有計算承載壓力,並在建築藍圖有明顯標示,再經過合法程序申請核准,就算是合法的挑高產品設計,例如六米樓中樓及一樓跟頂樓用樓中樓法規申請挑空法規進行規劃,都屬於合法建築;但時下建商另外要找人二次裝潢的作法,很多夾層設計都屬於室內違建,若經檢舉,將可能面臨違建的罰鍰或強制拆除的風險。

夾層施工應考量房屋的載重問題,合法夾層屋經過專門設計,建築師會考慮建物「結構強度」、「承重總量」做全盤考量,再經過建築主管機關審核,結構安全不會有問題,但違法夾層屋可能未考量到承載重量,進而影響房屋的安全性及耐震性。因此力霸房屋提醒消費者,在購買所謂創意空間的房屋時,務必檢查是否有經過建管機關之核准,以免地震來襲,造成生命財產之損害,那就得不償失。根據《建築技術規則》建築構造第17條,住宅樓板載重至少要達到200 kg/m2。

 

 

【不動產新聞】挑高夾層屋、二次施工,挑高建案該注意的風險安全

 

 

什麼是二次施工?二次施工的定義

東森房屋法務經理周秉瀛表示,建案廣告暗示民眾可透過「二次施工」,自行裝潢夾層,增加室內使用坪數。由於「二次施工」增加坪數不須登記產權,僅登記原有坪數,建商可採低總價銷售,增加銷售速度。周秉瀛說,民眾購買夾層屋產品,可向代銷業者索取「建照」與「原始起造圖說」,若有標示「夾層」等字樣,民眾就可以安心購買。反之,非法夾層將影響建築物承載力,嚴重影響建築結構與居住安全。

 

若是購買中古屋,可以查看「建物登記謄本」、「使用執照」以及「竣工圖」,有標示「夾層」字樣才是合法夾層。住商不動產法務經理吳光華表示,假使民眾購買時不知承購物件為違法夾層屋,若日後遭檢舉拆除,買方可以直接向賣方要求負損害賠償責任,保障自身購屋權益。

 

 

二次施工的定義

二次施工建築物在領取使用執照後,再行施工以增加室內的使用面積,稱為「二次施工」,如陽台外推,增加夾層等。 這些施工性質都不是屬於原有建築許可核定範圍內,因此二次施工所增加的使用面積屬於實質違建,一旦經檢舉查報後仍必需拆除。 消費者於購屋時應注意核對使用執照核准圖說與交屋之現況平面是否相符,以免權益受損。

 

 

 

二次施工又分「違規使用」以及「違章建築」

東森房屋研究中心副理謝欣亞表示,二次施工依照使用內容可分為「違規使用」以及「違章建築」二類。

 

 

二次施工違規使用

違規使用部分,若使用執照用途與實際用途並不相關,恐怕會有逃生安全的疑慮,最常見就是施工圖面上是管委會空間,但卻被建商拿來作為瑜珈教室、健身房;或者是停車空間在交屋後,重新施工變成視聽空間等等。
謝欣亞說,之前在新北中和某知名社區,建商將原先過彎車道空間圍起,成為1樓大廳公共空間,被市府查獲拆除後,社區住戶認為建商廣告不實,雙方因此走向法律途徑。

 

 

二次施工違章建築

二次施工的違章建築,較容易出現在私人住戶,像是陽台外推、室內增建夾層,陽台外推雖能增加室內坪效,但陽台在施工時,鋼筋配置數量遠遠不及室內,因此承重強度不適合作為日常使用,易有安全上的隱憂。而室內夾層,由於施工過程中容易破壞原結構,加上夾層容易造成建築負重增加,且與原先設計不符,容易導致整棟建築有不確定的危險情形發生。

 

謝欣亞表示,購屋前合約與圖說在簽約前一定要仔細留意,而住家內的陽台外推與室內夾層,雖然能實際活用既有空間效能,但居住安全更重要,施作前須審慎思考。

 

 

 

工務局提供檢舉專線

周泰良說,若發現銷售夾層屋,會要求建商自行拆除,逾期未拆則強制拆除。行政院公平會三處科長葉添福說,若建商或廣告商以「文字、照片、裝潢參考圖、平面配置圖或樣品屋,表示有夾層設計或較建物原設計更多的使用面積」,廣告又未明示建築法規對施作夾層的限制,可依《公平交易法》第二十一條處二萬到二千五百萬元的罰鍰。

 

北市政府工務局

關台北市違規室內裝修及阻塞逃生通道等涉及公寓大廈管理條例案件之主管機關為本府都市發展局下轄之建築管理工程處,相關事宜請逕洽該處(連絡電話:1999或02-27208889)。

 

 

新北市政府工務局

  • 法務部廉政署廉政檢舉專線:0800-286586 (0800-你爆料-我爆料)
    書面檢舉:郵政信箱「10099國史館郵局第153號信箱」
    傳真專線:(02)2381-1234
    檢舉網站
  • 本局廉政檢舉電話:(02)2960-3456 分機5843、5845~5849
    傳真專線:(02)2968-4287

 

 

 

參考出處

1、買夾層屋謹記自保要訣 二次施工契約是重點(蘋果新聞)

2、二次施工變出魔術空間?違建報拆恐得不償失(自由時報)

 

 

 

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