【不動產新聞】乙種工業用地是合法住宅嗎？工業住宅的優缺點

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【不動產新聞】乙種工業用地是合法住宅嗎？

■ 投訴：卓先生／台北

■ 解答：張欣民／信義不動產企研室協理

Q：請問房屋銷售ＤＭ上，有時會看到使用分區為「工三區」或「乙種工業用地」。這種房子與一般自用住宅在課稅、水電方面有何差別？它是合法住宅嗎？

A：內政部於民國91年2月修正「都市計畫法台灣省施行細則」第18條，放寬「一般商業設施」可以設在乙種工業區，所謂一般商業設施最關鍵的就是，一般零售業、一般服務業、一般事務所、自由職業事務所、運動休閒設施等，這項法令鬆綁，讓「乙種工業區」的土地使用幾乎等於「商業區」。

此外，「建築技術規則」也不再限制單層最小單位面積必須在150平方公尺（專用面積約45坪，銷售面積約60坪）以上，也取消廁所必須集中設置的規定，這一系列來自經濟發展共識、都計法令、建管法令的系列鬆綁，讓「乙工建案事務住宅」大量應運而生。

依照都市計畫法的規定，工業區土地本來就不得興建住宅，如作為非工業使用，即可能受建築法第90條「處六千元以上三萬元以下罰鍰，並勒令停止使用。得以補辦手續者，令其限期補辦手續。」，或依照都市計畫法第79條「立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀。」

其實只要取得政府核發的建照的建築物都是合法的，不管是過去以廠房名義興建的工業住宅，還是近期的乙工建案，房屋本身都是合法的；但在實際使用上仍有違規之嫌。

乙工建案會衍生糾紛，主要問題在於少數業者在銷售這類產品時，並未充分告知購屋者相關權利義務。其實乙工建案的「合法化」關鍵在於是否在建築物內設立公司登記！這也是買賣雙方都應面對的嚴肅課題，只要在乙工建案依法設立公司，連政府官員都承認，根本沒有辦法做「違規使用」的查核。只要賣方「依法申請為事務所」，買方「依法設立公司登記」，實質使用就無從認定是否違法了。

尤其目前公司設立相當簡便，一人就可成立公司，部分小型事業甚至可免開發票，購買乙工建案當做住家使用，購屋者應該在遷入戶籍後向當地稅捐稽徵單位申請部分變更為住宅使用；稅率則可根據住宅使用面積課徵地價稅及土地增值稅。

●自用住宅地價稅率千分之2，房屋稅優惠稅率1.2%。

●水費不分住宅或營業使用，而依住戶申請的口徑大小，負擔不同的基本費。而電費部分，只要是作為住家使用，乙工建案的電費也是以住家費率計算。

（記者林耀文／整理）

工業住宅優缺點

工業宅的優點

價格較便宜（比一般住宅價格便宜，有時便宜10％以上）
樓地板挑高（一般住宅高度不能超過3米6，工業宅可以挑高至4米以上，大部分拿到使用執照之後，再二次施工做夾層）
堅固（工業宅的水泥磅數會比一般住宅用料更厚、更紮實，畢竟設計給機器走和給人走的堅固程度不一樣）

工業宅缺點

貸款成數差：工業宅貸款較差，較一般住宅差了5%~10%，水電費什麼都一樣，也可辦自用住宅稅率。

調閱「土地謄本」看「土地使用分區」

工業用地也是建地，依都市計畫劃分都市土地、非都市土地，最簡單的方法就是去都市計畫單位調土地謄本，標示部有一個土地使用分區，如果空白就是都市土地，若有標示山坡地、水土保持用地……就是非都市土地，台北市是都發局、新北市是城鄉發展局。

工業用地也是建地，台北市工業用地會標示第二種、第三種，或是某某科學園區、產業園區、工業園區，像是內湖科學園區，新北市則是稱作甲種、乙種用地、特種用地…等等，土地使用分區必須去都市計畫單位去調土地謄本，工業宅也可以辦自用住宅地價稅率千分之2，房屋稅優惠稅率1.2%，算是政府單位稅捐處、工務局各自為政。

工業用途也可以開銀行，但只能設分行、分支機構，但不能設總行。