【不動產新聞】出租為主流：承購地上權住宅，置產另類新選擇

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【不動產新聞】出租為主流：承購地上權住宅，置產另類新選擇

國有財產局地上權標售創天價，讓不具所有權的地上權與使用權住宅議題再發燒！這類住宅是房地產市場高漲下的另類思考，住商不動產企劃研究室將台北知名的地上權/使用權住宅一年來漲幅做一統計，發現位於南京東路的南京333漲幅最高，一年來漲幅達39.6%，不過即使如此，漲幅仍低於同區所有權住宅。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，地上權住宅因為房價低，不只可以讓預算有限者便宜進駐，更讓斤斤計較投資報酬率的房東有利可圖，隨著精華區土地越來越稀有，精華地區勢必會有越來越多的地上權產品出現。

有土斯有財，無土焉能富?

地上權產品一向不為國人所喜，沒有土地所有權的地上權/使用權住宅，直接挑戰民眾「有土斯有財」概念與接受度。而在這次漲幅一覽表中，可以發現到地上權漲幅高低，與周邊所有權住宅的漲幅具有高度相關，因此漲幅高的南京東路、民生社區附近的南京333及寶成河畔皇家等，漲幅都相當耀眼。不過，地上權/使用權住宅漲幅仍不如所有權住宅，除了受限於銀行貸款條件影響買盤接手度外，也顯見民眾對於這類產品的接受度仍有限，地上權/使用權住宅若周邊環境複雜，甚至可能出現眾人皆漲我不漲的情況，如萬華區的東京凱悅就是一個例子，這點是投資人應該特別注意的。

貸款限制多，出租為主流

以目前台灣的狀況來說，地上權多以50年作為設定，土地使用年限一到，住戶便得離開，另外，雖然沒有土地所有權，但每年需要繳交公告地價1.5%-10%的地租，也是一筆花費。不過目前這類住宅多處於都市精華區，生活機能強，房價也會隨景氣波動而起漲，加上自住與出租都方便，雖然隨著土地承租期限將屆，價格與接手性也會越來越差。對於購屋者來說，由於建商將房屋所有權以信託方式過戶給建商指定的銀行，所以買到房屋的人無法將房子拿去抵押，這類住宅對使用者的保障較弱，許多屋主多在預售期間即行進場，並且長期持有，加上接手度不佳，市場流通性也不好，屋主多以出租方式經營，藉高租金攤平當初的房價，實際拿來自住者不多，除非像台北花園一類坪數大、位於高級住宅區、又與周邊價差大的豪宅個案，才有自住者較多的狀況。

資產活化成顯學，地上權住宅蔚成風

徐佳馨指出，在低利時代，土地持有者勢必汲汲於開發土地，而地上權/使用權住宅的特性對於地主來說，同時可以賺入收益，又不會喪失所有權。在民法對此有所規範之後，將有助活化土地資產，讓地上權住宅多了更多的可能，但徐佳馨建議，購買這一類住宅雖然具有價格優勢，但消費者必須將增值空間、銀行貸款條件與自身資金條件做綜合考量，避免貪了便宜，得了懊惱。

國產局地上權標售創下天價，也讓不具所有權的地上權與使用權住宅議題再度被拿出來討論。根據房仲業者統計，近1年來，在這類僅有地上權與使用權的住宅中，以位於南京東路的南京333漲幅最高，有39.6%的漲幅，但仍低於同區具有所有權住宅的41%。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，地上權與使用權住宅是房價高漲下的另類思考，地上權住宅因為房價低，不只可以讓預算有限的人以較便宜的價格進駐，也讓斤斤計較投資報酬率的房東有利可圖，隨著精華區土地愈來愈稀有，精華地區勢必會有愈來愈多的地上權產品出現。

根據住商不動產企劃研究室的調查發現，地上權與使用權住宅的漲幅高低，與周邊一般具有所有權住宅的漲幅有著高度相關，漲幅高的南京東路、民生社區附近的南京333及寶成河畔皇家等，漲幅都相對亮眼，南京東路五段的南京333有39.6%的漲幅，但周邊一般住宅漲幅為41%；屋齡15年的寶成河畔皇家近1年來有37.9%的漲幅，但塔悠路附近則有47.1%的漲幅。

徐佳馨表示，地上權產品向來不並不是國人所喜愛的，因為只有地上權與使用權住宅，而沒有土地所有權，可說直接挑戰民眾「有土斯有財」的概念與接受度。不過，地上權住宅漲幅不如一般住宅，除了受限於銀行貸款條件，影響買盤接手度外，也顯示民眾對這類產品的接受度仍有限，如果周邊環境複雜，甚至可能出現眾人皆漲我不漲的情況，例如萬華區的東京凱悅就是一個例子。

目前台灣的地上權多以50年作為設定，土地使用年限一到，住戶便得離開，同時，雖然沒有土地所有權，但每年仍需要繳交公告地價1.5%-10%的地租，也是一筆花費。不過目前這類住宅多處於都市精華區，生活機能強，房價也會隨景氣波動而上揚，且自住與出租都方便。

對於購屋者來說，由於建商將房屋所有權以信託方式過戶給建商指定的銀行，所以買到房屋的人無法將房子拿去抵押，這類住宅對使用者的保障較弱，許多屋主多在預售期間即進場，並且長期持有，加上接手度不佳，市場流通性也不好，屋主多以出租方式經營，藉高租金攤平當初的房價，實際拿來自住者不多，除非像台北花園一類坪數大、位於高級住宅區、又與周邊價差大的豪宅個案，才有自住者較多的狀況。

徐佳馨指出，在低利時代，土地持有者勢必汲汲於開發土地，而地上權與使用權住宅的特性對地主來說，同時可以賺入收益，又不會喪失所有權。在民法有所規範後，也將有助活化土地資產，讓地上權住宅多了更多的可能，但她仍提醒，購買這一類住宅雖然具有價格優勢，但消費者必須將增值空間、銀行貸款條件與自身資金條件做綜合考量。

【2010/12/25／今日新聞／記者曹逸雯／台北報導】

地上權房屋愈住愈沒有價值：接近到期日，轉手價值低

2012/5/22 顏瓊真

啥米？在台北火車站旁，新成屋一坪只要35萬元，怎麼這麼便宜？」你以為這不可能嗎？

這可是真的！相對於台北火車站附近新大樓房價每坪都要70~80萬元，35萬元一坪的房子真的很便宜，但前者是大家通常所說的「有土斯有財(買地又買屋)」的房子；而後者，卻只有取得住在「設定地上權」上面的「租賃權」，因此，能比一般的市價便宜一半以上。

在台北車站北邊，由日勝生(2547)所興建、預售，創下熱銷的「交九聯合開發BOT案── 京站」，在經過2年多的興建後，9月份進入交屋期，不過，從今年3、4月以來，市面上委託房仲代售的案件不少。

「京站」是一個全新置產的新觀念，該案承購住戶使用期限只到民國143年1月25日止，是國內首創、預售45年「租賃權」的建案案例，其每年都要繳納「地租和房屋稅」，但到期後，地主(台北市政府)將無償回收，也就是說，愈接近到期日，轉手價值愈低，房子愈住愈沒有價值。

此外，「京站」和一般地上權住宅不同，屋主不但沒有「土地所有權」，連「房屋所有權」都要交付指定銀行，並信託為銀行所有，消費者簽訂的契約性質是民法債權編的「租賃權」，而不是「物權契約」。如果你看了，還是霧煞煞，不懂「設定地上權」的房子愈住愈沒價值，為何還有人要買進呢？且聽聽專家們的分析。

現行的房屋買賣種類

太平洋房屋副總經理李珠華表示，現行的房屋買賣種類共可分為：

1.一般房屋：也就是大家所熟悉的「有土斯有財」，既買地又買屋。
2.「設定地上權」房子：而這又分為：
A.「地上使用權」：買屋不買地。
B.「地上租賃權」：設定地上權的BOT案(如京站)，既不買屋，也不買地。

一般來說，「地上權住宅」的每坪單價會低於一般行情，但因為沒有土地產權，銀行貸款成數也較低(僅約4~6成)，加上「地上權住宅」會隨著土地承租的期限愈來愈接近、價格愈來愈低，形成不可忽視的風險(表1)。

「不買屋，也不買地」的租賃權案，購買者沒有「土地所有權」，也沒有「地上建物所有權」，承購者只能拿到一張住宅使用的憑證，在沒有私人產權的基礎上，銀行承貸的意願較低。

不過，京站的承購戶能得到京城銀行的放貸，主要還是靠建商的知名度及信用，跟銀行打交道後的結果，但如果當初買預售屋的第一手屋主釋出，接手的第二手還能不能享有京城銀行所給的房貸，就是未定數。

中信房屋副總經理劉天仁表示，在「京站」之前，台北市出現不少件「地上使用權」的建案，如「南京東錄」、「南京333」、「京華DC」、「寶成河畔皇家」、「台北花園」、「東京凱悅別館」、「成德VIP」等。

劉天仁表示，地上權住宅各有優缺點，但不管是「地上使用權」或「地上租賃權」的房地產都不普遍，在台灣目前多以50年作為設定年限，土地使用年限一到，住戶便得返還土地。所以一般住宅產品的房價可能會隨著地價調漲而上漲，但對於「地上權住宅」來說，隨著土地承租期限逐年屆臨，使用年限縮短，房屋價格反而會愈來愈低。

此外，雖然沒有土地所有權，但承購戶每年仍需要繳交公告地價約5％(通常為1.5~10％)的地租和房屋稅，也是一筆花費，該類產品是「租賃」概念，地上權房屋是「租地買屋」，租賃權房屋是「租地也租屋」，因此包括貸款成數、稅賦、轉手性都和一般產品不同，這些都算隱藏成本，民眾購買時應選擇適合自己需求，一併列入考量(表2)。

地上權住宅則需繳納房屋稅和土地租賃費

但為何市面上還是有不少「地上權住宅」？太平洋資產管理公司總經理張欣民表示，地上權住宅其實和長期租賃的概念相近，租房子需要付房租，地上權住宅則需繳納房屋稅和土地租賃費。但因銷售時，只販賣「房屋本身」及土地的使用權利，故與同區段內其他個案相比，擁有較便宜的優勢，一般地上權住宅，預售屋比區域行情至少可以低2~3成以上，可說能以相對的低價入主市中心精華地段，且還擁有不必繳交地價稅、轉售時不必繳交土地增值稅等優點，因此近幾年開始蔚為風潮。

以2004年松山區南京東路五段的「南京333」為例，基地面積約65坪的商三用地，土地產權屬於國有財產局，承租年限為50年，鄰近區域預售行情每坪約33~42萬元，但建商卻以27~29萬元的價格推出，讓想入主此地段卻預算不足的年輕族群趨之若鶩，個案在短期內銷售一空。

至於「京華DC」，周邊生活機能佳，且小坪數產品總價約300萬元，市場上也頗為搶手，目前行情已接近甚至高出預售行情，該案多數為附近上班族購買，7成左右買下來出租，投資報酬率至少7~8％；「寶成河畔皇家」靠近南松山，地點雖離市中心遠，但租金報酬率仍有4~5％。

地上權住宅，其土地大多是向國有財產局租地，採1年1繳，和房屋稅一樣，會有繳費通知寄到戶籍地，以「寶成河畔皇家」為例，年繳地租約36000元；和地價稅相比，是否划算，消費者要多撥算盤。再則土地承租期最多50年，前20年的黃金期後，只剩30年可以用，貸款成數會愈來愈低；屋齡5年約貸到6~7成，若超過20年還要轉手，貸款成數會更少，貸款成數少，可以買的人就少，房子就不容易脫手了。

雖然地上權產品因無土地產權，銀行貸款成數較保守，僅約4~6成，但相對套房總價較低，即使需付出較高自備款，算起來仍在一般人可負擔的範圍內，因此投資地上權產品，仍以小坪數為宜。其次，雖然地上權住宅只有50年的使用年限，不過一般住滿50年的機率並不高，只有在逼近使用期滿時，才會影響轉手價格。

李珠華也認為，地上權房子是大多數年長者無法接受的產品，以台北地區的案例來看，似乎以40歲以下為主要購買客層(財力上擁有決定權者)，而地段是影響價格、租金報酬率，以及轉手難易度最關鍵因素，購買者可以出租住宅，或做為商辦用途的房子為優先考量點。

不過，只要地段與屋況良好，地上權產品價格依然會隨著整體房市景氣漲跌，不會因為沒有土地就不跟著漲。李珠華表示，地上權的套房只要地段能支撐穩定租客，就是不錯的投資型產品。以50年地上權個案為例，後25年建物幾乎沒有殘餘價值，如果試算投資報酬率能在前20年提前回收，就是個有利的投資。

但是，消費者在購買此類產品時，應認清自己買到的到底是什麼權利？並充分評估自己是否能承擔受益權在法律上的保障效力、受益權房屋的市場特殊性、受益權貸款困難等風險。(作者簡介/顏瓊真)

地上權預售屋　比行情便宜逾2成

周承諺╱台北報導

根據主計處公布去年國內雙薪夫妻平均年可支配所得92.4萬元為基準，與台北市3房平均總價2660萬元，相差28.8倍來算，這表示民眾得不吃不喝29年才能買房。省去土地成本的地上權產品，因價格比一般住宅便宜2~3成，在高房價時代成為另類選擇。但此類產品，也挑戰國人「有土斯有財」傳統思維。

以歐美國家的地上權產品為例，英國、美國土地租期有從99~999年皆有，對地上權的觀念相對比台灣普及。反觀此類產品較少見的台灣，地上權設定以50年為基準，主因是RC鋼筋混凝土的建築壽命大約50年，地上權使用年限一到，政府可將房屋所有權收回重新規劃使用。

國內地上權房屋分成2種，一種是「買屋不買地」，即買方可取得地上建物的房屋產權即為「地上使用權」，但不擁有土地持分。另一種是買方僅可買到地上建物的「租賃使用權」，意即「不買屋也不買地」，買方僅會得到租賃憑證1張，與台北轉運站共構的「京站」，便是目前台灣僅有的「地上租賃權」的產品。天時地利不動產總經理張欣民表示，以第1種「地上使用權」產品為例，雖然購買地上權住宅須繳納房屋稅和土地租賃費，但民眾只購買「建築物」以及「土地使用權利」，省去購買一般住宅的土地成本，使地上權產品具價格優勢。因此地上權預售屋將比區域行情低2成以上。

地上權優缺點

另一種「租賃使用權」因「不買屋也不買地」，價格更可低於區域行情的3成，目前京站平均每坪成交房價約40萬元，市場上委售的物件，以15坪的戶型總價600萬元，標榜每月可收租金2.8萬元，推算出投資報酬率達5%以上，企圖吸引買方下手。住商不動產台北民生加盟店副理林耿民表示，2004年推出的地上權住宅「南京333」，位於南京東路五段，當時周邊區域行情每坪約31~44萬元，但該案預售時僅以每坪開價26~29萬元推出，單價就低於市場行情5萬元，造成首購買方搶購，該案短期內銷售一空。地上權因為總價較低，若能長期穩定出租確能創造出較佳的租金報酬率，但玄奘大學財金系副教授花敬群提醒，目前地上權住宅在購屋市場接受度仍低，隨著使用期間遞減，未來的轉售價格也會相對縮水，且年限一到須歸還所有權，不利轉手流通，因此，也較難成為購屋主流。

坪數：11~27坪目前開價：45~55萬元/坪周邊行情：60~65萬元/坪屋齡：3年剩餘使用年限：47年樓層：地上18樓、地下6樓基地面積：6500坪地址：台北市大同區市民大道一段209號資料來源：《蘋果》採訪整理地上權產品的低總價很適合當成投資產品，因為只有50年的期限，我認為，自住起來並不划算，可用「包租公」的方式經營，每月租金報酬率將超過一般出租住宅2%以上，是不錯的投資標的。