【不動產上課筆記】工業宅有什麼優點？工業宅缺點是什麼？建築執照分為哪些？違章建築何時以前為既存違建？

【不動產上課筆記】工業宅有什麼優點？工業宅缺點是什麼？建築執照分為哪些？

1、工業用地：自住投資兩相宜（被罰錢），但是只要改一個字，改成「自用」就沒事。

2、林口：不少影視產業園區集中在那裡，TVBS、之類的都在那插旗。

土地面積換算：一甲等於幾坪？一平方公尺等於幾坪？

3、一甲=2934坪=10分

1分＝293.4坪。

1甲＝10分。

1分＝969.917平方公尺。

1公頃＝3025坪。

1平方公尺 = 0.3025 坪

1坪 = 3.30579 平方公尺

1公頃 = 10000 平方公尺 = 3025 坪 = 1.03102甲

1甲 = 10 分 = 2934 坪 = 0.96992 公頃

1平方公里 = 100 公頃

工業宅有什麼優點？

• 便宜
• 挑高
• 堅固
• 可以登記公司

價格較便宜

工業用地房子會便宜一點，因為工業用的土地因取得成本較一般住宅低，大概比一般房子便宜至少10%，有時甚至是同個區段房價的6~7折。

挑高

工業住宅為符合工業用途，建築物室內設計上通常會挑高，高度也比一般住宅高，通常也是以大坪數為主。

堅固

工業宅建築通常為了能夠讓大型機台行走使用，建築結構也比一般住宅堅固，此外室內樑柱也較少，格局通常方正，不過建商交屋時多以毛坯交屋，若是喜歡室內寬敞且想要自己裝潢就很適合。

可以登記公司

如果本身有開公司或設立營業需求的民眾，工業住宅可以登記公司，不需要另外再付訂金、找營業登記的地址。

工業宅有什麼缺點？

• 稅率較高
• 貸款不易
• 違規使用
• 生活品質可能較差
• 出售抗性較大，有可能轉手不易

貸款不易

工業住宅的貸款條件通常較差，一般住宅的貸款成數沒例外的話通常為總價的7~8成，但是工業住宅貸款往往只有6成左右，很多銀行甚至完全拒絕貸款給工業住宅，因此購買工業住宅要準備比較多的頭期款。

不過實際案例像是：少年頭家、元氣大鎮（銀行還是照樣貸款）

生活品質可能較差

工業住宅因為位處於工業用地，四周環境可能有工廠環繞，居住品質明顯不如住宅區。

因為土地價值低，四周環境可能有工廠環繞，居住品質不如住宅區，

出售抗性較大，有可能轉手不易

由於工業住宅貸款成數低，頭期款必須多準備一點，多數購屋者會因此打退堂鼓。且工業用地的土地價值低，也影響工業住宅房價增值性通常也比一般住宅低，轉手較不容易。

工業用地可以辦自用嗎？

5、工業用地可以辦「自用」

工業用地如實際作住家使用，並符合自用住宅用地相關規定，可適用自用住宅優惠稅。

政府稅捐稽徵處表示： 工業用地如實際作住家使用並符合自用住宅用地相關規定，其房屋稅、地價稅及出售時之土地增值稅即可適用自用住宅優惠稅率。

房屋稅、地價稅及土地增值稅適用優惠稅率之現行規定分述如下：

房屋稅

按房屋實際使用情形課徵，即使使用執照所載使用分區為工業區，如實際供住家使用者，仍可依房屋稅條例第5條第1項第1款規定，按住家用稅率課徵房屋稅。 

不過，若政府嚴格執法，稅率就有可能必須調整為營業用。在房屋稅部分，營業用是3%，是自住用稅率2.5倍，地價稅部分，營業用地稅率是1%，是自用住宅用地5倍…等等。

地價稅

土地所有權人或其配偶、直系親屬於該房屋辦竣戶籍登記又無出租或供營業用，在都市土地面積未超過3公畝，非都市土地面積未超過7公畝部分，即可依土地稅法第9條及第17條規定申請按自用住宅用地稅率課徵。但土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用自用住宅用地稅率課徵以一處為限。

土地增值稅

土地出售前1年未供營業、出租使用，且土地所有權人或配偶、直系親屬於該房屋辦竣戶籍登記者，經土地所有權人申請即可適用自用住宅用地稅率課徵，一人一生僅適用一次，但自用住宅建築完成在1年內者，其房屋現值評定須達所佔基地公告現值10%。

6、台北市會抓工業用地、商業區用地

7、張忠謀住大直西華富邦（其他：工業做住宅繳回饋金：原本柯P要求一坪回饋金5萬，但內政部持反對，認為都市計劃沒有威信，最後不了了之）

違章建築在幾年以前算是既存違建，列入緩拆？

8、違章建築83年以前（83.12.31）的1.緩拆，列管。2.排拆、3.即報即拆。

9、拆除大隊目前約60人左右，其中男生才3X個（……要拆完所有違章建築實在有難度）。

10、買房子2樓、頂樓盡量避開。

違章建築可以辦自用住宅稅率嗎？

11、違章建築只要有門牌就可以辦自用住宅稅率。

建築執照種類，分為哪四種？

建築法第28條

• 建造執照：建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。
• 雜項執照：雜項工作物之建築，應請領雜項執照。
• 使用執照：建築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。
• 拆除執照：建築物之拆除，應請領拆除執照。

建築執照分左列四種：

一、建造執照：建築物之新建、增建、改建及修建，應請領建造執照。

二、雜項執照：雜項工作物之建築，應請領雜項執照。

三、使用執照：建築物建造完成後之使用或變更使用，應請領使用執照。

四、拆除執照：建築物之拆除，應請領拆除執照。

房屋稅條例第5條

房屋稅依房屋現值，按下列稅率課徵之：

一、住家用房屋：供自住或公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。

二、非住家用房屋：供營業、私人醫院、診所或自由職業事務所使用者，最低不得少於其房屋現值百分之三，最高不得超過百分之五；供人民團體等非營業使用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之二點五。

三、房屋同時作住家及非住家用者，應以實際使用面積，分別按住家用或非住家用稅率，課徵房屋稅。但非住家用者，課稅面積最低不得少於全部面積六分之一。

前項第一款供自住及公益出租人出租使用之認定標準，由財政部定之。

土地法第9條

本法所稱自用住宅用地，指土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用之住宅用地。

土地法第17條

合於左列規定之自用住宅用地，其地價稅按千分之二計徵：

一、都市土地面積未超過三公畝部分。

二、非都市土地面積未超過七公畝部分。

國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍，自動工興建或取得土地所有權之日起，其用地之地價稅，適用前項稅率計徵。

土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬，適用第一項自用住宅用地稅率繳納地價稅者，以一處為限。

參考資料