【不動產沿革9】高鐵是台灣房市的新未來？論新板特區和南港之房價

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【不動產沿革】高鐵是台灣房市的新未來？論新板特區和南港之房價

不斷攀高的台灣房市趨勢中，高鐵是否再添加新動力？這記空間變化球暗藏了無限的潛力嗎？這將是一條亮晶晶的房市「金色脈動」，還是不可測的經濟未知數？時速300公里、追趕國際潮流的動能台灣高鐵的速度，真的能夠帶得動空間大位移，穿出一條台灣的新房市大道嗎？

過去於2006年台灣的房市不斷攀高的價位，讓不少人質疑，為什麼？

因為景氣並沒有太好，甚至於整體消費力是衰退、下降的。但現實的統計數字7成5高銷售率卻又教人不得不接受價位追高有理。當然包括學者、中央銀行都出面警告，指房地產市場的飆高是不可靠的，但隨著高鐵的通車，這條新的交通大動脈，似乎又給房地產市場提供了充分向上揚升的養分，但結果是不是真如此呢？

而高鐵不斷出糗的新聞對投資客而言，都只是技術的小問題終究會克服，這條新交通動脈，回饋給地方的美麗夢土正要兌現，不少人是抱著這樣的想法，認為這應該是一條金光閃閃的金色動脈，它所到之處的場站特區正要上演無限機會，這種震天叫好、炒作的房地產新聞，果真製造了不少假象，但只要實際到各場站走一遭總會有錯亂的感覺，這真的是一條亮晶晶的「金光」大道嗎？

快速軌道帶給房屋市場的夢想，也會快速的回應嗎？因此從房地產市場出發，我們一定要問：高鐵帶動的房屋市場在那裡？高鐵帶動的商業空間發展在那裡？高鐵為房屋市場帶來的最大利基在那裡？高鐵為建築投下了什麼影響面？

10年高鐵夢編織美麗流金歲月

高鐵，從規劃有一撇開始，房屋市場的話題就從此沒有斷過，高鐵的未來性被高度的期待，期待像日本的新幹線一樣，從此台灣高鐵沿線的土地，都將隨著高鐵的300公里時速一樣，飛漲起來（但絕口不提日本失敗的地方）。也的確造就了4700位富翁，但這都是被徵收土地的地主們，10年下來在地方上，因高鐵而成就的新富翁，的確因為高鐵而兌現了土地發財夢。

根據房仲業者的統計，高鐵計畫從民國85年計畫發布前，到民國86年計畫定案後，各特定區地價皆有近五倍左右的漲幅。也就是在仍處於圖面工作的時候，土地價格就已起飛了，而新乍起的地主富翁們也深知土地的價位可期，因此在高鐵辦理土地區段徵收的時候，大部份的地主都採取申領發還抵價地，最主要的當然是要藉著高鐵通車後帶來更大的利多。

而從民國92年，抵價地開始釋出後，一股搶高鐵特定區土地就形成房屋市場的另一支生氣蓬勃的市場主線，都還未看到任何實質的建設，但就是有投資客不斷的穿梭，也形成買賣氣氛濃厚的市場現象。譬如新竹的六家場站特定區，在92年的時候，搶地心態進場的投資客將每坪6,000到7,000元的農地炒到20萬元，與85年最少相差11.4倍，最高相差74.3倍，地價以驚人的倍數成長，的確有著高鐵的速度架勢。而此時，不管各場站的條件不一樣，此起彼落的各種耳語，呈現一種假象，高鐵站特區土地不只是鍍金而已，其渲染的周遭土地也是金光閃閃，只是相對於市場景氣不足，加上高鐵通車時程一再延宕，房屋市場對高鐵的期待有了質疑的聲音。

高鐵特區的商業區憑什麼節節漲？

譬如：桃園青埔站區商業區地價目前每坪約26至32萬元，當地地主只要擁有300餘坪土地，就可成為億萬富翁。只是一望無際的空曠特區，面積有490公頃之大，它的商機從何說起呢？高鐵的客人以機場轉運為主，這個就現實條件觀察，商業的起飛頗有過度期待的一廂看法了。自從高鐵通車後，媒體雖然以高鐵不斷出狀況作為新聞主角，但透過畫面視聽大眾也都注意到各場站外的冷清和虛空，因此也有人對特區的商業用地價位有著不可思議的驚訝，不少人開始質疑何時才等到繁榮的價位攀升上來，恐怕無法和高鐵的速度相比。

還未上舞台的台北站最具商業價值

但在此次通車時一直無法上得了舞台的台北站，其商業價值卻是被肯定的，從2006年推出的「京站」即可見證。雖然只有使用權沒有土地所有權的個案，但一樣受到投資客的青睬，顯示三鐵共構的交通便捷和時間速度，還是以高銷售率來肯定了。在大台北地區經驗了捷運帶來的交通便捷和時間可控制的生活模式後，相對的對高鐵可以因為「速度」而帶來的價值有深刻的認識。

同樣的觀念，高鐵的核心價值「速度」、「時間」、「準點」為房屋市場帶來的落點價值，除了台北站之外，板橋和南港是被肯定的。台北站因為已缺少獲利空間，加上土地的稀有，只能有著類似京站的個案。但板橋和南港則有著比較大的獲利空間，尤其是南港。也因此近兩年來，南港地區土地的交易不只是熱絡，可謂各方人馬競相比賽，從大片如台肥的土地到小套房的分割都有人投資，彷彿只要沾上南港就是找到金雞母一樣，誇張的各式各樣條件，讓人忘了南港有黑鄉的稱號。

南港地價漲幅第一名

如果單純以住宅環境觀察南港，其攀升的價位遠高於其目前的價值，全台北市酸雨第一名的地區，還有穿梭的貨卡車為環境帶來的威脅和不愉快，但都遠不如其跳躍的升值價位令人興奮了。

由台北市政府地政處公告的土地現值調整資料即可佐證，去年台北市全市的土地漲幅平均是6.82%，但南港以8.11%高居榜首。而另外一項由房屋仲介公司的年度例行市場調查資料亦顯示，台北市12個行政區的房市漲幅第一名也是南港，一股補漲的壓力，讓建商搶進的新聞不斷傳出，以一日三價形容亦不為過，部份小型建商財力不夠只能徒呼負負，「煮熟的鴨子飛了」，辛苦布局多年的土地交易或合建，可能一個下午一個大財團大手筆的介入就泡湯了，也就是南港的土地市場目前只有大財團才有較勁的實力。

的確打著「三鐵共構」的轉運中心之名的南港，雖然三鐵沒有實質的共構，依然讓資方看好，原被台北捷運定名為經貿南站目前更名為南港展覽館站即可窺其一、二，展覽會場雖然被評為攤位過少不足以形成規模，但至少它已編列預算同時預計四月即可完工，加上台北捷運內湖線97年11月完工、板南線延伸至南港站和南港展覽站則預計在99年通車，對南港高鐵站相輔相乘的效果就房屋市場來看都是加分利多的消息，也因此高鐵的南港站在比較之下，有更多樂觀的期待。

其實就交通放大範圍來觀察，三鐵在99年全面通車運行，屆時將與捷運板南線與內湖線、台鐵、高鐵相銜接；及鄰近的環東大道、中山高、二高、與北宜高等重要幹道，構成四通八達的網狀網路交通系統；再加上百貨商場、特色美食餐廳、電影院等消費性大型商場紛紛進駐，加上北市重心逐漸東移及信義區發展飽和等因素，未來發展可謂極具潛力。也難怪近幾年來，南港區內不論總價或每坪單價均有大幅上揚的現象，顯示南港房市交易的熱絡程度。

南港地區都市更新案正熱門

目前南港火車站正進行高鐵、台鐵與捷運施工的三鐵共構的工程，而大型的建設案除了南港輪胎的都市更新案，另外還有佔地二公頃的公賣局瓶蓋工廠都市更新案與日盛生的捷運共構案等。這些蓄勢待發的土地開發案，更深化南港是房地產業者看好的區域。只是目前南港輪胎的都市更新案仍未過關，恐怕影響開發時程，對南港後續的整體發展應會有些影響的。

當然多年來一直處於開發落後的南港還有一項優勢，即南港區由於腹地廣闊，目前開發中的三大區塊包括重陽路以北、向陽路以東的重陽重劃區、軟體工業園區、及東至三重路的南港經貿園區等，商圈目前多呈線型分佈，主要集中在忠孝東路六段南側、忠孝東路七段與研究院路一段交界、南港路一段等區域，價位以比較值觀察是有著補漲空間也代表著其獲利空間仍足以吸引投資客進入。

若從小投資客的眼光來看，南港仍是個可以投資的區域，目前當地套房租金行情約7000~8000元/月，投資客買公寓，30坪通常會改5間，一間30坪南港門牌公寓，平均約720萬元取得，所以約有6%左右投資報酬率也差強人意了，更何況房子還是有可能增值。

板橋站自有條件成熟高鐵錦上添花

和南港站一樣有著三鐵共構條件被大部份人普遍看好的是板橋站，在通車初期板橋站是台北的起站，更是媒體的焦點，摩登的場站空間，板橋站的氣派不錯。所以永慶房仲網調查即出現，有三成一的民眾看好高鐵板橋站，預期通車後房價漲幅可達兩成到三成，看好度還高過南港。但板橋的房價漲幅其實早已調整過水位，其補漲空間不如南港，加上未來台北站、南港站通車後，板橋站的商機就高鐵通車而言只是錦上添花並不是依賴高鐵帶進的商機，因為板橋的發展有其本身的條件。

板橋房市的車頭就是新板特區，交通帶動下，新板特區也成為板橋地區的房價火車頭，每坪牌價已衝到45萬的歷史新高，實際成交價逼近4字頭，而且清一色走大坪數豪宅風，雖然建商炒作喊出板橋的信義計畫區或是曼哈頓之類的冠名，但不可否認的新板特區的土地條件和法規新制，在建商的推波助瀾之下創造了新的局面，高聳的天際線讓板橋很有氣勢，在台鐵地下化後，一波波的推動房價上揚，加上原有的企業舊廠大面積的土地紛改朝商業用地變更，新板特區的新氣勢在高鐵通車後，更予人耳目一新的亮眼，高鐵的速度和都會的距離，不是板橋站的優勢，但板橋既有的發展條件，已然成形板橋特區的發展最具雛型，商業氣息也最濃，加上豪宅的聚集效果，新板特區的房價已穩穩站上40萬的價位。譬如早已放出消息的厚生土地案，放棄購物中心的經營改採豪宅的規劃和大陸工程合作，即將在今年329檔推出的「橋峰」，即是明顯例子，「橋峰」主打大坪數豪宅，最小也有82坪，最大逾200坪，以每坪40萬計算，一戶要價8千萬，堪稱全台北縣最高貴住宅。

另外台北縣連續多年高居案量第一的麗寶建設在新板特區也有3塊地，位於縣府正對面的「東方明珠」正趕搭樣品屋，一月下旬應可進場開賣，銷售量體約40億，也是走大坪數豪宅風，最小88坪，每坪牌價至少42萬。麗寶另一塊位於縣民大道的基地，預定近期內開工，其中一棟做飯店，另一棟做住宅，不預售，等蓋好才推出，這都是看好板橋未來的房市發展。

成熟的商圈或者可預期的建設，高鐵的通車自然是如虎添翼錦上添花，商業用地的鍍金效果也獲得認同。但其土地的較勁一樣是早就在落在大財團或大地主的口袋，小投資客只能分享周遭小套房的小利潤吧。新板特區自有其成熟條件，而且其上漲趨勢早就普天同知，因此也曾出現房價回檔的現象，目前高鐵通車只是再強化其價位之高地位，至於觀察其未來，建商如何創造本身的個別差異價值，才有攀升的力道，否則今年329檔多案齊發，市場的供需法則競爭下，豪宅市場的案量是否能放大恐怕也是值得觀察之處。

高鐵房市北熱南冷未來性「錢」景大不同

談高鐵帶動房市，北熱南冷非關政治歧見，而是市場法則。南港、板橋商業用地的可期性，在其自有條件的基礎下，高鐵的新交通動脈只是推升的助力更墊上一層而已。如果往南觀察桃園的青埔或是新竹的六家站，就商業用地而言，恐怕都得有一段等待期。至於往南的台中、台南或新營，商業用地的交易就長期看，地主抱持必然上漲的等待心情和實際交易間落差還滿大的。其實從經建會主委張景森所發表的談話亦清楚未來十年，政府政策主導的潛力地區也是鎖定南港、台北、板橋及新營四站。

張景森指出以預定在2009年10月開始營運的南港站為例，南港周邊國有地很多，但包括台鐵、台電、台肥和中華電信，現在各自推出BOT計畫，但內容不外乎只有旅館、購物、辦公等規劃。張景森說，並非百貨公司、旅館不重要，但必須要有「未來性」的產業；他認為，包括軟體、生技、會展等產業都是適合南港站的最好規劃，而在板橋站，政府目前已經規劃設置兩廳院之外的第三大劇院。

亦即高鐵場站特區的未來房地產發展，重要的一項條件仍取抉於政府政策的支持，不少學者發表意見指出房地產市場的過度渲染和期待是錯誤的，也是有其根據的，高鐵的新交通動脈對台灣是新的經驗，以台北捷運的正面發展看待高鐵一樣畫葫蘆並以高鐵的速度來期待，的確是過於樂觀的。

不過，新竹的六家站倒是有其可期待的遠景，根據北區房屋資料，開發較早的縣治二期，93年的土地價格，一坪頂多13、4萬元，但到了去年通車前，一坪已飆破30萬元，一年時間，就漲了一倍多。因為連電子廠商都看好六家特區的土地開發，如華邦電子在去年12月29日即通過董事會的決議，決定在六家站附近購置土地興建研發大樓，其著眼點在於高鐵的快速，可以迅速的為其研發人員提供便捷的交通，比起內湖科學園區的地點來得更為方便，這將是第一個因為高鐵而設置新研發大樓的電子公司，其預計可容納一千名左右的研發人員，而除了辦公大樓外，華邦也擬為員工提供健身娛樂中心等。此案預估最快今年應可動工。

竹科新貴十年實力造就竹北六家站潛力可觀

竹科的財力和不斷移入的科技人員，是近十年來新竹竹北地區得以快速成長發展的主因，科技廠商吸引年輕的科技人力進入，高薪和高素質加上年輕的條件，也推動了竹北縣治重劃區一期和二期的迅速開發成功，配合新竹地方的外環連絡道路的建設，六家站的方便性已大為提高，而高鐵通車可以說再加上臨門一腳，六家站前的特區因為面積比較小其可創造的未來性也比較具體，連高鐵公司在所有場站的開發中亦是先期看上六家站。人潮帶來商機是不動產開發的不變定律，不過人潮的聚集有其時間之必要。

據傳由台中北上新竹耕耘多年的豐邑建設，即準備在高鐵特定區投資興建五星級旅館和大型百貨公司。類似這樣的投資計畫必然在人潮進入後才有可能陸續開花結果。至於速度如何？自然不可能和高鐵相提並論。竹北的縣治重劃區在快速的十年內發展，也都還未能吸引一家百貨公司進駐，六家站特區是否能有此力道，一樣是值得觀察的。

飛速的輕盈正掀起時間與空間的新價值

不過，高鐵的通車對竹北的房市應有正面的效果，30分鐘內的車程，對講究速度的科技人而言是有其魅力的，同時高鐵各場站的建築個個摩登、現代的空間造型，對竹北地區的房市都已明顯的出現。一樣看好竹科潛力從台中北上新竹的惠友建設新個案，即聘請日本知名建築師原廣司規劃「原‧計畫」，企圖打造竹北地標。高鐵場站空間常用的玻璃和金屬材料應用，在竹北的房屋建築上普遍的可找到影子。而這種模仿或借鏡的手法，其實當然不只是在竹北而已在全台各地的豪宅個案建築裡，處處可見到。

不過，玻璃和金屬都是環保建材也是建築的未來趨勢，因此相信未來將有更多的建築個案會廣泛的使用這兩樣建築材料。時速300公里的高鐵啟動了，這條不論在經濟或在歷史上都將為台灣重新寫下新紀錄的高鐵，到底將為台灣生活帶來什麼樣的新面貌？而房屋市場的走勢也必然和高鐵發生關係，不管它是不是像日本新幹線讓東京、大阪兩大都市的人口更集中，還是像法國與德國的高鐵反而讓人口及經濟活動從大都市向外分散，造就了新興區域的發展。這條耗時十年，總額近五千億元的高鐵會為台灣帶來什麼改變？

時速300公里的列車，精確、準點的「高鐵時代」就此開始，而房屋市場的未來將因高鐵有何新面貌出現？在人口已出現負成長的台灣空間，房地產的新價值在那裡？它正隨著高鐵通車帶來一波又一波的新鮮實驗，過度的期待是不切實際的，高鐵附帶的地產經濟是個複雜的習題，它不可能金光閃閃的星光大道，地產經濟還是需要時間的烘培。