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房價和交易量息息相關：2015年928檔期房市切片，10年後回頭看

房價和交易量的關係是，成交量縮通常會讓房價失去續漲動能，這是2015年928檔期房市留下的一個經典切片。這篇整理2015年9月928檔期北台灣推案量縮、房屋移轉登記大減、奢侈稅解禁前的市場觀望、台北市房價所得比高達16.16倍等十則當週房市重點，並補上10年後2025年928檔期與房價所得比的最新數字對照。

房價和交易量真的息息相關嗎？

「房價和交易量到底有什麼關係？」這是每次房市檔期冷清時最常被問到的問題。答案是，交易量少會直接限制房價續漲的空間，這篇整理的2015年928檔期市場切片，就是最典型的案例。

大概有些事頗有既定的命運，今年的房地產市場大概就是如此。已經找不到銷售利基的928檔期，逢上中秋連假，當然只能閃開晾在一邊了，冷清的滋味大概連超級月亮都知道了。(2015/09/21)

編號	本週房市新聞重點
1	928檔量少、價亦不敢漲
2	今年一至七月房屋移轉登記減幅高
3	奢侈稅解禁預估明年將有10萬量體規模出現
4	全台空屋率高達85萬戶
5	豪宅也見降價案例
6	北二高新增龍潭第二交流道 2019年完工
7	台北買房得16.16年不吃喝
8	內政部拋「青年生活住宅」政策
9	青年住宅以交通路網為主構築
10	大陸將取得美國高鐵合作工程

2015年928檔期：量縮價不敢漲的一週房市

928檔期北台灣市場冷靜

對房地產市場而言本週雖是928檔期上場但適逢中秋連假，加上市場景氣不佳，今年的928檔期是難有期待的。根據住展雜誌統計，今年從9月第三周起到10月底止的928檔期，北台灣預估有84個建案會公開，總銷金額為1,152億元，較去年同期實際推案量1,203.87億元微減51.87億元，年減幅4.3%，減幅還算溫和。

台北市推案熱區在內湖，新北市則在新店、三重、林口與五股，桃園主戰場在中路重劃區與中壢，新竹焦點為竹北；今年全台928檔購屋旺季，推案呈現「北溫中冷南熱」的現象，六都928檔推案預估量達1,491.3億元

根據住展的調查北台灣各縣市中，台北市與新北市的推案量能連袂下滑，僅剩約6百億元，主因是百億級大案多延到明年大選後公開，以減少外部干擾因素，以致於量能難以放大。但桃園、新竹與宜蘭推案量都逆勢增加，其中又以桃園較去年同期增加逾百億最多。

今年北台灣928檔案量逾15億以上的指標案預估有31個，其中台北市有5個、新北市11個、桃園6個、宜蘭1個、新竹地區則有8個。尤其板橋江翠北側重劃區、桃園中路重劃區都有新建案進場，顯示建商在新重劃區的推案意願仍高。

928檔量少、價亦不敢漲

根據《好房網》調研中心統計，今年928檔總推案量約1359億元，較去年歷史新高量2526億元，減少1167億元，等於少46％。實際情況恐更糟，調查原本納入的200億元大案、信義區豪宅案「琢白」案，業主說明年總統大選後才開賣，因此928檔期實際上推案金額更低。

《好房網》指出，928檔案量10億元以上指標性的建案合計有29個，其中台北市指標建案有6個、新北市指標建案有14個、桃園地區指標建案有6個、新竹地區指標建案有3個。

北北桃共有6豪宅案登場，案量最大的是台北市信義區「琢白」案，總銷200億元、新北市林口區「森聯摩天41」，總銷180億元。

今年一至七月房屋移轉登記減幅高

內政部公布今年1到7月全台建築物買賣登記，較103年同期減少3萬3千棟、減幅達17.1％。內政部表示，去年買賣棟數創下90年以來新低後，今年買氣進一步下滑，且6個直轄市同步減少，其中房價較高的新北市、台北市，減幅更高達23.1％及21.28％。

內政部指出，建物買賣移轉棟數在95年創下高峰後，96年起回落，98、99年又見回升，100年政府為遏阻投機客炒作從6月1日起實施奢侈稅，當年買賣棟數明顯減少，之後又實施不動產實價登錄，交易價格逐漸透明也降低交投；直至102年因第一波奢侈稅2年持有期限屆滿，房市交易略為回溫。

奢侈稅退場前夕：空屋、豪宅降價與房價所得比16.16倍

奢侈稅解禁預估明年將有10萬量體規模出現

根據不同的媒體調查統計，在明年1月1日房地合一稅上路後，奢侈稅將同步退場，市場預估會有一波奢侈稅解禁脫手的物件銷售潮。規模會有多大？從官方資料加上建商手上餘屋來估算，初估可能有10萬戶的量體。

2011年上路的奢侈稅，對購屋轉售，買進一年內即出售課徵成交價15%，兩年內課徵10%，由於稅率極重，且目前房市氛圍無法轉嫁稅額給買方，由買方負擔，等於對屋主「綁兩年」。

但明年1月1日房地合一課稅上路之後，奢侈稅將同步退場，也就是這兩年買房子的人同時解脫束縛；依內政部統計資料，自2014年以來至今年7月為止，全台一共發出13.8萬戶住宅使照，這些房子現在仍受奢侈稅約束，但明年一月就同步解禁。

全台空屋率高達85萬戶

景氣不佳不少佐證的數據出爐包括空屋壓力亦是。根據調查顯示，截至2014年底全台已有85萬戶空屋，若依照實價登錄推算，空屋市值更達到5兆占去年GDP的3成，有鑑於此，建商9月份檔期推案冷清，不只雙北市只有3個指標推案，桃園、新莊、林口、竹北等地更是零推案，連火熱的中台灣也只剩去年同期的六分之一。

空屋賣不完，建商也放緩推案腳步，根據好房網不動產周報調查，過去9月份檔期即使強碰鬼月，也都有1702億元的表現，但今年北台灣卻只剩下3個超過10億元的推案，建商縮手房市的表現可見一班，過去熱門的中壢、八德、竹北、林口、淡水等地，更出現「零推案」的慘況。

豪宅也見降價案例

降價風有證據！實價登錄顯示北市慶城街知名豪宅「文華苑」7月賣出1戶，總價5.8億元，扣除車位後單坪207萬元，比去年底同棟成交價格微跌2％。另一戶位於中山區樂群二路的豪宅「國美大真」，每坪最新賣價151.9萬，也比今年3月行情微降3％。

「文華苑」這次賣出戶位於10樓，總價5億8150萬，分拆車位後每坪單價205.4萬。比去年12月上一筆交易單價209.5萬元，下跌2％，反映高總價豪宅價格也有鬆動跡象。

位於中山區樂群二路116巷內的「國美大真」，最新成交物件在3樓，總價2億905萬，分拆車位後每坪151.9萬，與今年3月同棟交易價157.3萬比，也降3％。

台北買房得16.16年不吃喝

內政部今年第一季的調查顯示，台北市房價所得比高達16.16倍，高於日本東京；台北人須不吃、不喝、不生病16.16年，才能買到房子。

內政部日前在行政院報告住宅議題指出，高房價主要是在雙北市。雙北市人身上所揹的殼，負擔明顯很重。

根據調查，今年第一季全國房價所得比為8.46倍；而房價所得比高於全國平均水準的則有台北市16.16倍、新北市13.02倍，以及台中市8.53倍。

內政部分析，若與國際比較，我國房價所得比以8至9倍為可以接受的合理範圍，但雙北市明顯偏高。

而台南市6.69倍、高雄市7.88倍則是民眾較可以負擔。若以貸款負擔率來看，內政部分析，小於30%為合理負擔；今年第一季全國貸款負擔率平均為35.94%，其中台北市高達68.63%，新北市為55.27%。

值得注意的是，內政部調查顯示，考量屋齡、租金行情、距離等因素後，新北市可釋出到租屋市場的住宅數量有1.9萬戶，台北市則有9,044戶，桃園有9,512戶，合計約3.7萬戶。

政策與交通：青年生活住宅、龍潭交流道與兩岸高鐵

北二高新增龍潭第二交流道 2019年完工

北二高龍潭將新增第二交流道的計畫，在歷經八年的爭取後終於有消息了，桃園市政府交通處預估2019年6月可完工。

增設龍潭交流道主要是可分散既有桃園市龍潭區及新竹縣關西交流道的車流，新竹科學工業園區龍潭基地及渴望園區的中長程旅次，也可就近利用交流道進出國道3號，不用再行經龍潭市區道路。

桃園市政府交通局指出，2007年桃園縣政府時代就爭取國道3號增設龍潭第2交流道，行政院及交通部終於在今年9月14日通過國道3號龍潭路段增設交流道可行性研究。

依照規畫，龍潭第2交流道位在國道3號73公里附近，大約在現有龍潭交流道南側5公里處，聯絡道路為高原路，採鑽石型交流道，總經費約9.2億元。

桃園市府交通局表示預期在明年底完成環境影響評估審查及工程設計，儘速在2017年8月取得用地開工，可望在2019年6月完工。

內政部拋「青年生活住宅」政策

內政部的住宅政策正研擬在全台興建至少二萬戶只賣地上權的「青年生活住宅」，本周將邀地方政府討論「住宅法」修正草案，盼新制盡快定案。

行政院長毛治國在行政院會指出，內政部已與許多縣市討論過「青年生活住宅」計畫，桃園市政府已表達「有興趣合作」，將來可配合機場捷運貫通及航空城計畫，滿足年輕人購屋需求。

內政部在今年五月就拋此構想，希望未來五年到十年內，在全台交通便捷處興建至少兩萬戶「青年生活住宅」。且青年宅參考新加坡組屋，只賣地上權，不含土地所有權，盼以此壓低房價。若要轉賣，只能賣回給政府。

青年住宅以交通路網為主構築

營建署日前曾指出，可能規畫青年住宅的地點包括：台北市、新北市淡海、林口、大台北地區三環三線捷運沿線、高雄新市鎮、桃園航空城、機場捷運沿線等。還在興建捷運中的台中市，「也有列入考慮對象」。

營建署長許文龍說，台北市、新北市、桃園市絕對有興趣，其他像有捷運的高雄市，主要道路、快速高架道路沿線有國有、公有土地的生活圈，也都會列入考慮地點。

歷經四個多月研議，營建署終於要進入實質修法討論。營建署本週將邀政府部會、地方政府討論修正住宅法議題，盼釐清地上權年限、購買資格、興建土地及資金來源等。許文龍說，盼年底前提出行政院版「住宅法」修法草案，明年通過修法。

大陸將取得美國高鐵合作工程

大陸國家主席習近平訪美前夕，大陸高鐵終於攻下美國，將與美方共組合資公司，興建並經營美國西部快線高鐵。該高鐵路線為連通賭城拉斯維加斯到洛杉磯，全程三百七十公里，這也是中國大陸在美國的第一個高鐵項目。

自2013年以來，大陸總理李克強親任「高鐵推銷員」，發動「高鐵外交」，在世界各國趴趴走推銷大陸高鐵，並獲得十二國表達合作建設高鐵的意願。習近平比李克強更給力，訪美前夕敲下談判多年的中美合建高鐵項目，不僅使大陸在與日本在全球的「高鐵」爭奪戰中，扳回一城，也對大陸高鐵走出去提供助力。

這項合作案已經過多年談判，由大陸「中國鐵路總公司」領軍的中方聯合體與美國西部快線公司，將合資建設並經營美國西部快線高鐵。該高鐵從美國內華達州拉斯維加斯到加州勝利谷和帕姆代爾，最終到洛杉磯，全程三百七十公里，總投資約為127億美元，預計2016年9月開工。

大陸「中國鐵路總公司」副總工程師楊忠民表示，六家中國大陸企業組成的中方聯合體已在美國註冊成立「中國鐵路國際（美國）有限公司」，並於九月十三日與美國西部快線公司就組建合資公司在美國拉斯維加斯簽署協議。(2015/09/21)

10年後回頭看：2015 vs 2025房市數字對照

10年前的928檔期跟現在比起來怎麼樣？答案是，量體規模差很多，但「量縮價不敢漲」的邏輯沒有變。2015年北台灣928檔期推案量約1,152億元，2025年北台灣928檔期推案量約1,108億元，六都加新竹的928檔總銷金額則從2015年約2,526億元（去年同期基期）變成2025年約7,106.5億元，但2025年是年減近3成、創十年最大跌幅，顯示推案量能雖然放大，市場氣氛依然謹慎。

年份	928檔期推案量	備註
2015年	北台灣約1,152億元	較前一年同期減4.3%
2025年	北台灣約1,108億元	十年來最差表現
2025年	六都＋新竹約7,106.5億元	年減近3成，創十年最大跌幅

台北市房價所得比10年來有沒有改善？答案是沒有太大改善，仍在高檔徘徊。2015年第一季台北市房價所得比16.16倍，2025年第2季內政部官方統計是15.41倍，2026年最新估計又回升到約16倍，10年間幾乎原地踏步。

年份	台北市房價所得比	全國房價所得比
2015年第1季	16.16倍	8.46倍
2025年第2季	15.41倍	9.89倍
2026年（最新估計）	約16倍	－