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【不動產】建物的地上權、使用權是什麼？只租不賣？真的有便宜嗎？

地上權是什麼？只租不賣？

地上權（英文:Surface Rights或Superficies）是一種用益物權，通常意指利用他人土地進行建設開發，如：營造建築物、作業物或栽種竹木等活動的權利，規範於我國《民法》物權篇第三章，地上權的取得方式主要有兩種，分別是透過設定行為取得地上權人身份，或基於法律規定而產生的「法定地上權」，另一是基於法律規定而發生的「法定地上權」關係，是指土地和建築物所有人，僅以地上建築、或同時將房地設定抵押，但因未能清償債務而遭拍賣，造成土地和建物的所有權人不同人的時候，法律規定使建物所有權人對於土地享有地上權。

設定行為取得地上權

地上權人與土地所有權人進行協議，雙方約定設定地面權的契約，通常是雙方基於自願達成的協議，並會在不動產登記系統中進行地上權登記，以保障地上權人的權利，設定地上權的簽約方式通常適用於商業開發或長期租賃需求，例如企業希望在租賃的土地上建造辦公大樓，或個人希望在租賃的土地上建造住宅。

地上權房屋的好處在於可以用較低價格進駐市價較昂貴的土地，但是缺點在於房屋地上權人在土地上漲時不能享受土地上漲的地價利潤，而地上物（建物）通常隨時間折舊價值是越來越低，由於土地有限的狀況下，長期而言土地通常會是上漲的，特殊情況才有可能下跌。

通常地上權是50~70年左右的土地租賃契約，定有期限、非永久使用，取得地上權並不代表取得土地的所有權，期限內可以在土地作建築、擁有建物所有權，然而當時間一到，就有可能面臨需要將地上建物拆掉、歸還土地，也有一個狀況是期限到了再重新簽訂租約（例如：君悅酒店、台北101大樓）。

目前全台灣第一個地上權建案就是民國86年位於台北松山區撫遠街寶成建設的「河畔皇家」，土地是國有，住戶僅擁有建物的所有權，簽約期限為50年，所以可以使用到民國136年，一旦期限到了，就有可能面臨拆屋還地的窘境，因為按原則應該要主動拆除地上建物，將土地歸還政府，不過實際上50年後結果會如何也還未定案，屆時雙方可能會再進行協商，將土地期限展延或是拆屋還地，此外台北市信義區知名豪宅台北花園也是地上權案。

基準地上權：基於法律行為

另一種地上權的取得方式是基於法律行為發生的「法定地上權」，是指土地和建築物所有人，僅以地上建築、或同時將房地設定抵押，但因未能清償債務而遭拍賣，過去這樣常常造成土地和建物的所有權人不同人，法律規定使建物所有權人對於土地享有地上權。然而現行法律為減少共有人，通常會一起併付拍賣，或擁有「優先承購權」。過往在這種情況下，建築所有人雖無擁有土地，仍然可以按照法律規定享有土地的使用權，相當於「法定地上權」。

地上權和使用權建案難被國人接受的原因？

地上權和使用權建案會有「貸款」和「地租」兩大難題，銀行對於地上權和使用權建案通常貸款成數極低、或根本不予貸款，例如：台北火車站旁的京站為例，當初根本沒有銀行願意承作，只有京城銀行願意給予貸款，但利息卻是一般正常房屋的好幾倍。

所有地上權房屋的購屋人貸款額度較低，甚至難以貸款，雖然買賣價格一般約是平常價個的5成；至於使用權房屋的購買人貸款更困難，必須由建設公司出面貸款再轉給購屋者，兩者的利率一定會比有土地所有權的購屋人貸款利率高。

此外，地租約占公告地價的3.5%到5%，且會隨著公告地價逐年向上調，難以和地價稅的額度相比，有學者認為若是政府願意將地租比照地價稅的比例，可能會更增加國民購買這類房屋的誘因；然而會考慮夠買地上權和使用權房屋者多半屬於經濟不太寬裕，卻反而比買得起有所有權房屋的有錢人付出更高額的地租和貸款，相當不公平，這也是造成國人對於地上權建案購買意願的低落。

此外，地上權對於居住年限較短的族群可能有吸引力，沒有後代子嗣的老人家、沒電梯老公寓想換屋者，一般來說，使用權至少也有幾十年，足夠讓他們終老，不必因為租房遭到房東質疑拒絕。