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社區內部決策需遵循管理規約（有關社區土地及社區車位使用權）

本文為個人上鄭麗燕法官課程的筆記，關於上課時同學討論的重點整理，僅供學習使用，不做任何商業用途

speaker6：老師，請問一下，我媽媽在民國79年時因為土地與社區共同持分，簽了一個共同分管契約。但民國106年時，社區突然開會取消這個契約，這樣是否合法？

確認持分契約的簽訂人

鄭麗燕法官：（重點）首先要確認的是，你媽媽與社區共同持有這塊土地的持分契約，是與社區管委會簽訂的，還是與社區全體住戶簽訂的。因為管委會並非法人，不能代表全體住戶簽署此類契約。

speaker6：當初是管委會和全體住戶都有參與，但並未留下全體住戶的簽名記錄，只蓋了管委會的印章。

鄭麗燕法官：（重點）這點非常關鍵。如果是管委會單方面簽署，並未取得社區全體住戶正式同意（即全體住戶簽名確認），該決議可能會被視為管委會擅自作主，不具法律效力。

speaker6：但當時文件註明是全體住戶同意的。

鄭麗燕法官：（重點）法律上，必須有住戶實際簽名同意的證據，不能僅憑管委會的蓋章來表示全體同意。

speaker6：那社區在民國106年時因為主委個人原因，聯合部分住戶推翻了當時的契約，這樣有法律效力嗎？

鄭麗燕法官：（重點）推翻過去的決議必須有正式的區分所有權人會議記錄，證明有三分之二以上的住戶同意，且持分數量也需達到法定標準。如果缺乏這樣的明確證據，這樣的單方面推翻是不合法的。

speaker6：那這種長時間的使用（從民國79年至106年），是否可被視為默示同意？

鄭麗燕法官：（重點）法律上，土地或車位這類涉及權益的決定，無法以默示或長期不反對來推定為同意，必須有明確的證據證明當初的同意。

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討論相關法條重點
– 公寓大廈管理條例第24條：區分所有權人會議決議的法律效力及其合法性要件。