【外匯投資】如何用外匯,在日本銀座賺到一棟房子?

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這是我幾年前(2013)作的一份簡報,我大概花了一個禮拜的時間,才解出答案,現在突然很想把它分享出來。

(大概是因為前幾天玩了大富翁桌遊)

 

是台灣某個人的真人真事,出這個題目的老師,我後來發現他是聽聞的(他曾當過台日房屋仲介)

當時問了銀行外匯的行員,都沒人聽得懂我在說什麼,有時候理財投資這種事,真的要自己學習。

感想:「要懂得把握人生中讓你翻身機會。」

 

《題目》:在平成六年的時候,用3000萬台幣跟銀行(icbc)開出100萬美金的支票,然後將100萬的支票拿到日本銀行質押貸款去買銀座的房子,

請問過了10年以後,資產變得如何?

 


 

 

大家可以自己先想想,過一個禮拜還是不知道,再看我的答案!

 

 


 

 首先,先還回當時的時空背景

平成6年是西元1994年,對照時間表,當時日本正處於經濟泡沫(1980後期~1990初期),

而1990後自此日本也被戲稱為「失落的十年」

 

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當時日本銀行採取超低利的政策,泡沫經濟化在1994年的時候,房價近腰斬

 

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以日本1994年公告地價比較圖來看,東京真的是相對下降比較平緩的地區

 

 

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這時候用台幣向當時的銀行ICBC金額為美金100萬元匯票去日本質押貸款

保守估計當時可以貸款八成,再用那筆錢貸款買房子

將質押的錢轉成房子(債權)

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大概列下質押的特徵。(網路上都可以查得到)

 

 

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接下來看匯率上的動向,如前所說日本失落的十年,美金兌換日幣持續走高

 

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大概抓了一下匯率(1995~2006),1994年到1998年美金對於日幣至少外匯利率漲了50%

所以,假設美金漲價的話可以質押匯兌出更多的金錢(日幣)去償還房子

換個角度,也可以想說是房價又打了五折

 

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日本的房子自此房價漲勢都不如租金,同時再將買到的日本東京銀座商業區房子出租出去,

把房租拿來償還貸款

 

 

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(以下是從網路抓的資料

 

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以下為結論,以日本貸款利息低,租金收益高,租金的收益足以償還房子本金跟利息

而為什麼會將台幣換成美金匯票則是因為看漲美金

(美金相對穩,減少台幣對日幣的匯兌風險)

若美金跌的話,可選擇持有日幣

將房子貸款還清之後,再贖回自己的匯票

 

 

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這是一個財務槓桿(匯率)的理財+房地產,所以最後這個人是100萬美金匯票還在,

然後房子貸款還清(估計5~10年內就還清),又有租金收入

 

 

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以下是從網路上搜尋的資料http://talk.news.pts.org.tw/show/12952

把時間拉長來看,其實在1994年購入房屋並沒有買在最低點(相對低點),

但是匯率利益(再加上租金收入)將這部分損失已完全消弭

 

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雖然這整個看起來如此美好,簡直是完美投資,

但前提還是要先有3000萬元才可以這樣玩 

另外有其他想法也可以跟我分享討論

 



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